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奥克斯打响宁波楼市第一降 二三线城市降价潮蔓延?
2014-05-05
  断臂求生不愿,剜肉饲虎不甘,徘徊中,开发商和购房者,都选择了集体观望。疲软与观望,正是业内对宁波楼市最大的观感。局面终于被打破。
  4月30日晚,奥克斯盛世缔壹城二期推出的所有房源高调直降3500—5500元/㎡,相比原价相当于七折销售,给宁波楼市投下了一枚重磅炸弹。此前宁波推出的降价楼盘多为尾盘或小型房,可供消费者选择的房源有限。而这次盛世缔壹城二期推出的所有房源不论房型,全线降价,“堪称宁波第一降”。
  此次降价也将引发一系列疑问:降价会如何影响宁波房地产市场的走势?是否引发新一轮降价?买房者是否该趁势入市?
奥克斯打响宁波楼市第一降 二三线城市降价潮蔓延? - AKHUAYI=

  盛世缔壹城降价开盘当晚引发老业主不满
  或引发新一轮降价潮蔓延
  4月30日当晚,盛世缔壹城二期所推出的300套房源皆成了香饽饽,销售表示,悉数销空。而此次降价销售的盛世缔壹城二期与过往的降价楼盘相比,的确存在不同之处。此前宁波推出的降价楼盘多为尾盘或小型房,可供消费者选择的房源有限。而这次盛世缔壹城二期推出的所有房源不论房型,全线降价,“堪称宁波第一降”。
  该说法得到了另一业内人士的认同。全国房地产经理人联盟缪百年理事向记者表示,相比盛世締壹城一期14700元/㎡的成交均价,此次盛世缔壹城二期均价降为11000元/㎡,确实具有较大震撼力。
  对于宁波楼市是否遭受波及,缪百年直言:“肯定会有影响”。他指出,盛世缔壹城作为一个大盘,房源量大,其如此大幅度的降价对宁波地产市场造成的影响非以往的小盘或尾房可比。在其之后的开盘楼盘必会受其影响,保守开价,“可能会在原价基础上适当下调”。
  记者随后联系了预计五月开盘的荣安中央公园销售中心。销售人员告诉记者,开盘当天,中央公园将会推出让利活动。
  降价30%开盘业内称价格合理回归
  售楼现场负责人宣称,此次缔壹城二期新品是在保本甚至亏本销售,“真正做到让利于民”。开发商真的在做赔本买卖吗?
  记者调查发现,据此前公开资料显示,2012年8月,宁波奥克斯置业有限公司相继拿下了鄞州区潘火片区YZ01—01—11、12、22、29地块,其中就包括了目前正在销售的奥克斯盛世缔壹城二期项目。一业内人士向记者表示,按照建安成本每平方米3000元计算,加上相关税费、营销成本以及此前的拿地价,这个项目成本大概在9000元/平方米。
  百隆房产总经理谢耀生表示,盛世缔壹城二期项目是否盈利,还得看当时拿地资金是否为银行贷款。如其未向银行贷款,那么按均价11000元/平方米出售,利润至少还有20%以上,并非销售人员所说的保本销售;但如果为银行贷款,那么按照企业融资成本12%计算,该项目的利润空间极其有限。
  回笼资金需求为开发商降价直接原因
  对于奥克斯盛世缔壹城二期此次的大幅降价开盘,业内人士普遍认为这是正常的商业行为,“低迷的市场成交量已经让开发企业的资金链变得紧张,开发企业需要回笼资金,降价显然是打破观望僵局的最佳方式。”一业内人士告诉记者,奥克斯地产近几年扩张速度快,且在多地开创项目,“摊子铺得较大”,拿进的高价位土地较多,造成了企业资金链的紧张。此次大幅降价或为企业回笼资金的需要。
  同时,盛世缔壹城地处潘火,业内人士表示,地段不佳,一期14700元/㎡的成交均价过高。
  住宅成交气氛低迷及高库存为降价根本原因
  鄞州某楼盘的置业顾问张小姐告诉记者,近期看房的人并不多,“有时候一下午都等不到看房人”。
  售楼处购房者到访量不多,反映到住宅成交网上统计量,也不容乐观。据华星周报显示,上周(4月21日-4月27日)市六区住宅共成交266套,较4月14日-4月20日的277套减少了11套,环比下降了4.0%;成交总面积为 34162 ㎡,环比下降了6.7%。
  一方面是成交气氛低迷,一方面却不得不面对楼市库存不断增加的现状。据华星周报统计,截至2014年4月27日,市六区已领出预售许可证项目的可售套数为35095套,可售面积为5006745.08 ㎡。超500万平方米的库存量,预示着宁波楼市库存的严峻现状。而2013年宁波市区商品住宅成交量为22863套,这意味着宁波楼市现有库存量是去年一整年成交量的1.5倍多。换言之,即使5月没有任何新房源推出,市场也需要一年多才能消化。
  缪百年理事告诉记者,500万平方米的市场存量,对宁波楼市来说是不小的压力,加之近期楼市成交一度低迷,或是此次奥克斯盛世缔壹城二期如此大幅降价的根本原因。
  二三线城市降价潮蔓延放松限购期望值加大
  一面是市场供远大于求的现状,一面是限购政策与银行信贷的收缩,注定了曾经开盘“卖白菜”般的抢购场景只能“此情可待成追忆”。
  而对部分开发商来说,头上的高库存则成为了一把“利剑”,要想提高成交量,降价无疑是不错的选择。
  一业内人士指出,由于持续的“增供限购”政策,库存量大的二、三线城市普遍面临降价压力。
  在楼市分化的大背景下,一线城市由于需求旺盛,难以看到降价苗头。而三四线城市楼市降价已经初露端倪。廖百年指出,房屋供给大幅增加在许多二、三线城市是不争的事实,而限购、限贷政策更是增加了房屋销售的压力,楼市预期降价可能性增大。
  在不少宁波购房者看来,此次盛世缔壹城降价绝非偶然,其他楼盘跟进降价只是时间问题。
  一业内人士表示,过去楼市供不应求,需要限购政策加以调控。而现今楼市库存高压,整个楼市状态低迷,已非商品经济的合理发展状态,希望政府取消限购,改良限贷,来恢复市场的信心。
  此外,记者走访发现不少购房者非常理性。市民潘先生相信,价格战刚刚开始,其他楼盘就算不大幅降价,也会相应地调整价格。
  谢耀生认为,现在楼市可供选择的房源量大,开发商急于卖楼,“购房者就是真正的上帝”。同时,谢耀生也提醒购房者买降价房,要多长个心眼。尽可能选择资金实力较强的企业,不可一味追求低价,“购房者除了关注降价力度外,更要看开发商是不是品牌开发商,其楼盘品质如何”。
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