彼得森研究所近日发布研报，畅谈中国房价下行对银行业，投资与消费产生的影响。
中国当下正在进行新一轮的银行压力测试。毫无疑问，房价下跌对银行的影响必然会成为压力测试的主要内容。在过去的压力测试中，包括官方和非官方在内，多数研究对中房价给银行业造成冲击轻描淡写。比如，交行就在一份研究中表示，纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。
目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。让我们再来看一下，在2007年，中国银行业的不良贷款率为6.6%。而在3年前的2004年这个数据还要翻倍。所以，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍可以像21世纪前十年一样进行相对常态化运营。
乍一眼看这个很合理。房地产贷款占到商业银行总贷款的20%，地产价格重挫会让许多这些贷款面临违约。多数违约可能将集中在杠杆水平较高的开发商头上，而非事实上拥有多数房屋“股权”的住户。虽然这会对银行造成冲击，但是在较高的资本缓冲水平下这一风险仍属可控。
然而，房价下跌造成的影响可能远非仅限于地产及相关行业，因为地产拥有消费和投资等其他属性。对投资的影响将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%，意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。
按照中国银行债权5级分类，如果抵押品价格下滑，银行必须针对这一债权进行准备金计提，银行杠杆比率自然会下滑。另外一个问题就是多数企业借助不动产质押向银行融资，故抵押品价格下滑将令其遭遇融资困难。在这种情况下，企业就会降低投资，并影响到整个经济。
图一
这在历史上有没有先例？就像今天的中国一样，日本在上世纪80年代也面临着大面积房地产泡沫。和中国一样，泡沫多数来自于国内资本市场融资，家庭杠杆比率因为购置地产首付款比例（40%）较高而相对偏低。银行仍然占据金融市场主导，抵押品也都来自于不动产。而在房价下跌50%以后，使用房地产融资的企业融资能力大幅下滑，企业投资减少，日本经济也因此受到影响。
由于中国企业债务水平目前已经超出全年GDP总量的150%，地产价格下滑与投资之间的危险关系在仍然显著。而在大量使用地产作为融资抵押品的地方政府融资平台上，这一问题更加突出。地产价格下滑将令政府基建建设项目面临停滞，经济将在侧面受到影响。
图二
此外，房地产价格下跌也会对消费造成影响。对消费的冲击来自两方面，第一，由于大部分购房行为源自投资。2012年前半年投资购房占比超出50%。第二，中国家庭多数财富以不动产的形式存在。这一比例在40%（美国为30%）。如果房价果真像交行所说的一样出现大幅下滑，毫无疑问家庭支出就会相应减少。
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